Därför blir dyrare hus billigare i längden

Den som kommer från tunnelbanan ser ganska omedelbart den plastinklädda fasaden och byggställningarna ut mot gågatan vid Liljeholmstorget i Stockholm. Där pågår en renovering av hela fasaden. Husen var inflyttningsklara 2006 men visade sig ha stora fukt- och mögelskador. Just den här bostadsrättsföreningen hade tur. De upptäckte skadorna i tid innan tioårsgarantin löpte ut och behövde bara betala fuktmätningen. Byggföretaget bekostar en ny fasad. Husen vid Liljeholmstorget är ett av många exempel på att prispress och lönsamhetskrav sätts framför att bygga med kvalitet.

Sverige satte på 1960-talet målet att bygga en miljon bostäder på tio år för att råda bot på bostadsbristen. Det lyckades, framför allt genom ett omfattande byggande av flerfamiljshus mellan 1965 och 1970. Även om miljonprogramsområdena så småningom skapade segregation och andra problem höll mycket en god kvalitet. 

Under 1970-talets början var det till stor del villor och radhus som byggdes i miljonprogrammet. Samtidigt kom nya byggtekniker och material som inte testats tidigare. I dag räknar Boverket med att det finns runt 50 000 byggprodukter.

Oprövade material skapade problem. Ett exempel är bostadsområdet Dalen i södra Stockholm, som stod klart i början av 1980-talet och snabbt fick problem med det flytspackel som använts i golven. ”Sjuka hus” blev ett begrepp och 1 500 lägenheter i Dalen fick saneras. 

Fönsterfoder i massivt trä ersattes med plast. Taken i villor och radhus kunde bestå av uppspänd plastfilm. Nya material testades i fasader.

– Tegel är ett typiskt byggmaterial som fuskades bort på 1970-talet. Det var så mycket luft i det att det sprack. Allt skulle ske industriellt. Det var samma med maten. Min mor jobbade på skolbespisning och all mat skulle komma färdig från en fabrik, säger Mikael Bengtsson, som är vd för allmännyttiga Viskaforshem söder om Borås.

Viskaforshem har visat att det går att bygga till rimliga priser, utan att göra avkall på kvaliteten. Det var när Mikael Bengtsson träffade Ola Nylander, föreståndare för Centrum för boendets arkitektur vid Chalmers tekniska högskola, på en konferens som de började prata om att bygga bostäder utan ”slit och släng”. Och i samspel med forskarna på Chalmers kunde Viskaforshem utveckla bygg­metoder, välja material och ekonomiska lösningar som var mer hållbara och gav bättre ekonomi på längre sikt. Ola Nylander, som också är verksam som arkitekt, ritade det första området med trävillor.

– Det hade blivit trendigt att bygga passivhus, där man minimerar värmeförlusterna. Men vi frångick vissa saker i passivhus, och höjde bland annat takhöjden. Yttertaket kläddes med zinkplåt, ytterväggarna i impregnerad furu. Vi valde sådana material hela tiden. Ofta något dyrare, men långsiktigt hållbarare, säger Mikael Bengtsson.

Första området på Pumpkällehagen med 18 trävillor med fyra rum och kök på 109 kvadratmeter stod klart 2011. I år skedde inflyttning i ett andra område med 13 trävillor på tre rum och kök på 86,5 kvadratmeter. Med statligt investeringsstöd hamnar hyran där på 9 900 kronor i månaden (exklusive kostnaden för vatten, värme som man med individuell mätning kan påverka själv). 

Det ger en kvadratmeterhyra på 1 372 kronor per år, vilket är lägre än snittet för nybyggda hyreslägenheter som 2019 var 1 877 kronor per kvadratmeter, enligt Statistiska centralbyrån, SCB. 

Tricket i Viskafors är att långsiktigt hållbara material ger lägre kostnader. Praxis i dag är att skriva av ett nybyggt hus på 50 år. 

– När vi bygger nytt skriver vi av på 70 år eftersom vi väljer material med lång livslängd. I dag tror många att lösningen är att prefabricera ännu mer, att bygga med färdiga element från fabrik och billigare material. Sedan om det håller om fem år är en annan femma. Nyckeltalen ska vara rätt.

– Det mest miljövänliga är att bygga så att det håller. Det är inte så svårt. Folk ska ju bo bra och må bra. Här får de från dag ett en väldigt bra bostad, säger Mikael Bengtsson.

Forskarna på Chalmers kunde också visa att det fanns ekonomi i att göra som Viskaforshem.

”Att bygga bostäder med högre kvalitet behöver inte ge högre hyror än andra bostadsbyggen. Hög kvalitet och hållbarhet leder till högre initialkostnader, men till lägre driftskostnad över tid. Förutom lägre driftskostnader kan hållbara, kvalitativa material också skrivas av på längre tid än de standardiserade 50 åren”, konstaterade finske gästforskaren Antti Kurvinen i rapporten ”Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande” (Studentlitteratur, 2020).

Sverige har Europas högsta byggkostnader. I europeiska jämförelser ligger Sverige 66 procent över genomsnittet för Europa. Klimatet i Norden kan till viss del motivera högre byggkostnader, med högre krav på isolering och annat för att vi ska slippa frysa. Men det kan knappast motivera den stora skillnaden jämfört med genomsnittet i Europa.

Mellan åren 1999 och 2019 ökade den allmänna prisnivån med 30 procent, men kostnaden för att bygga en bostad ökade enligt SCB:s statistik med 145 procent.

Sedan år 2000 har sammanlagt 14 statliga utredningar funderat över hur bygg- och boendekostnaderna på ett eller annat sätt kan minska. Lägg till det otaliga kommissioner initierade av branschen eller intresseorganisationer som alla syftat till samma sak: Hur ska vi bygga billigare?

”Problemet är att det inte går att bygga nytt billigt. Billigare går, men inte billigt”, som en ordförande i ett kommunalt bostadsbolag uttryckte det.

Kajsa Crona, arkitekt på teknikkonsulterna Sweco och adjungerad professor på Chalmers säger att en lång period av högkonjunktur, låga räntor och stor bostadsbrist, där marknaden skapat spelplanen, har lett till att vi kan bygga slarvigare och mindre än vi borde och ändå få det sålt eller uthyrt.

– En bostad ska fungera för den som tar den i bruk första gången, men även för nästkommande boende och den som kanske flyttar in om hundra år. De senaste 30 åren har marknaden beslutat utifrån kundefterfrågan och privatekonomin. Då har man tappat långsiktigheten, säger hon.

I bostadsfrågan brukar man prata om ett före och efter 1992. Då avskaffades i ett slag runt 30 miljarder i statliga subventioner och stöd. Följden blev att byggandet sjönk till rekordlåga nivåer, och det som ändå byggdes var framför allt bostadsrätter i storstäderna, där den stora efterfrågan fanns. De senaste 5–6 åren har byggandet även av hyresrätter återhämtat sig. Men fortsatt har boven i dramat varit kostnaden för att bygga och bo.

– Att bygga billigare är fel slutsats. Efter miljonprogrammet, mot 1970-talets slut, hade vi fler bostäder än vi behövde. I dag har vi för få bostäder där de behövs. De subventioner som finns, som statliga investeringsstödet, riktas mot små lägenheter. De är riktade till fel typer av bostad, säger Kajsa Crona. 

Hon öser lovord över det som Viskaforshem gjort. Att de är ett allmännyttigt företag, ägt av Borås kommun, spelar också en roll. Med långsiktiga ägare finns också möjligheten till långsiktigt tänkande. Det utrymmet finns, men används sällan.

– Med dagens system med avskrivningstider och nedskrivningspraxis för hyresrätter premieras i stället billigt framför hållbart.

Ännu mer absurt kan det bli när det byggs på orter med svag utveckling på bostadsmarknaden. Då ska byggkostnaden vägas mot marknadsvärdet på bostäder på orten, och det kommunala bostadsbolaget tvingas till motsvarande direktnedskrivning av värdet. I slutänden kan det betyda att till exempel en nybyggd hyresrätt i Herrljunga kan få högre hyra än en i Göteborg.

Det är ännu starkare motkrafter när nya bostadsrätter byggs.

– I dag finns det inget incitament att driva hållbarhetsfrågor i byggandet av bostadsrätter. Hållbara material, lokala energilösningar och satsningar på yttre miljö är kostnader som står i konflikt med marknadspriset och kraven på lönsamhet. 

– Och om en bostadsrättsutvecklare vill bygga dyrare genom att välja högre kvalitet mot en mindre vinst, kan bankerna se det som en risk och kräva fler förtidssålda bostadsrätter för att ge lån, säger Kajsa Crona.

Även den som inte alls är expert kan förundras över att hus byggda på 1950-talet eller 1960-talet har oanfrätta fasader, har kvar stora delar av köksinredningen (förutom vitvaror) och de ursprungliga dörrarna, även om det gjorts ett stambyte.

Samtidigt finns det hus som bara stått i 10–20 år som måste gå igenom stora renoveringar, som det vid Liljeholmstorget.

Kajsa Crona delar bilden av att något hände på 1970-talet.

– Man kan säga att 1970-talet är det decennium som har mest spridning på slutfinish. En hel del var bra, men det fanns stora bottennapp när man testade nya metoder och sätt att bygga på. 

Under de decennier när byggandet var lågt, från 1992 till runt 2015, tappade dessutom många bostadsföretag kompetens som beställare och blev sämre kravställare. Men i Viskafors granskar Mikael Bengtsson varje del i en byggupphandling.

– Vi byggde en förskola 2015 där vi använde hårdbränt danskt tegel. En av murarna sa att han inte sett sådant tegel användas på 17 år. Vi använde även takpannor som väger ett halvt kilo mer än de vanliga och är dyrare. Men de har högre densitet och håller borta smuts bättre, säger han.

Den som är beställare i ett bygge, byggherre är det gamla uttrycket, måste ha kunskap och kontroll över vad som byggs, menar Kajsa Crona, men ser stora brister.

Sverige har som enda land totalentreprenaden som tongivande i bostadsproduktion. Då finns ingen kontroll på kostnaderna – ansvaret är delegerat. 

I en totalentreprenad sluter byggherren avtal med ett företag som får ansvaret för hela bygget. Då delegerar de också kostnadskontrollen och upphandling till entreprenören, som i sin tur måste göra minsta möjliga för att klara sitt vinstkrav. 

– Jämför det med utförandeentreprenad, där byggherren bestämmer vad man ska bygga och tar ett totalansvar själv. 

– Jag träffade en vd för ett kommunalt bostadsbolag som tog på sig den risken och kunde sänka kostnaden med 30 procent, säger hon.

Men också offentliga beställare är kringrända. Enligt allbolagen, som kom 2011 efter hot om att EU skulle komma med reglering av allmännyttan, ska de kommunala bolagen drivas ”affärsmässigt”. 

– Det ställde till det. Inte ens de kommunala bolagen som skulle kunna bygga med bra kvalitet gör det, för de måste kunna räkna hem sina projekt på samma sätt som alla andra bolag på marknaden och visa vinst. Det blir ett feltänk. Alla är så styrda av nuet och kalkylen i dag. Väldigt få ser förvaltningskostnad över tid. Eller vilka samhällskostnader dåliga bostäder för med sig.

Enligt Boverkets Byggkostnadsforum kostar ett bostadshus 20 procent under byggtiden, och 80 procent under förvaltningstiden. I det långa perspektivet är det rimligen lönsamt att bygga med bra kvalitet.  

Kommunerna klagar på att det inte går att bygga billigt, men bidrar samtidigt till det själva genom att sälja mark till höga priser. När de tidigare hade färdiga detaljplaner på hög görs de i dag när någon vill bygga och byggherren får betala.

– Politikerna har heller inte kunnat enas om en långsiktig bostadspolitik. Ska byggsverige producera bostäder med kvalitet måste det finnas överenskommelser över de politiska blocken om hur det ska fungera. Mandatperioderna är fyra år, men en detaljplan från kommunen för att bygga kan ta fyra till sju år. Eller mer.

Många saker bidrar alltså till att byggande är dyrt, och alla inblandade spelar ”Svarte Petter” om vem som har skulden. Forskarna på Chalmers visar att även sådant som redovisningsregler, som normalt sett bara borde bekymra revisorer, spelar en viktig roll.