Därför kan byggboomen inte lösa bostadskrisen

Det här är en artikel från 2017.

Sverige växer så det knakar. Under hösten 2016 ökade befolkningen med en person var fjärde minut. Statistiken kommer från SCB och innebär över 2 500 nya invånare i veckan. Det är historiskt unika nivåer.

Befolkningsökningen är summan av alla invandrade minus utvandrade samt födda minus avlidna. Ökningen just nu beror till 75 procent på invandring.

Det tog 13 år för Sverige att växa från nio till tio miljoner. Det kan jämföras med att det tog 35 år att växa från åtta till nio miljoner.

Det har dock inte byggts i motsvarande utsträckning. Därför ser vi nu allt fler tecken på bostadsbrist och ökande trångboddhet. De som främst drabbas av gapet mellan befolkningstillväxten och bostadsbyggandet är utrikes födda. I denna grupp var omkring 33 procent trångbodda år 2013 (för inrikes födda handlar det om 13 procent).

I gruppen personer födda utanför Europa lever nästan hälften trångt. Och i denna växande grupp har trångboddheten ökat kraftigt sedan 2010. Det innebär att trångboddheten sammantaget – sakta men säkert – har ökat i Sverige sedan år 2000. (Trångboddhet definieras enligt ”norm 3” som att det bor fler personer i hushållet än det finns rum, om man inte räknar kök och vardagsrum och också räknar med att vuxna människor som är partner delar sovrum.)

På en bostadsmarknad i balans bör man inom en månad kunna få ett förstahandskontrakt på en etta för under 4 000 kronors månadshyra eller en liten trea för 6 000 kronors hyra, inom en timmes pendlingsavstånd till sitt jobb. Översatt till bostadsrättsmarknaden handlar det om att kunna köpa en bostadsrätt för omkring 15 000 kronor per kvadratmeter.

Detta är Hans Linds utgångspunkter när han utvärderar hur bra eller dåligt bostadsmarknaden fungerar. Han har länge varit professor i bygg- och fastighetsekonomi på KTH, men är nu nybliven pensionär och efterfrågad expert och föreläsare i många kommuner med bostadsbrist.

– Det finns i nuläget ingen ort med fler än 50 000 invånare som lever upp till denna norm, säger han när vi träffas över en kopp kaffe i centrala Stockholm, den svenska bostadsbristens epicentrum – där man med i genomsnitt 33 kvadratmeter per person också är mest trångbodd i hela landet.

– År 1995 gick det att få en bostad enligt den här normen på många ställen i Sverige. Då hade vi en hyfsat fungerande bostadsmarknad. Men i nuläget rör vi oss längre och längre från målet.

Hans Lind utkom 2016 med boken Åtkomliga bostäder, där han konstaterar att frågan om hur hushåll med låga inkomster ska kunna hitta en bostad på marknaden rimligen kommer att bli ”än mer akut under kommande år”. Han syftar på de många asylsökande som anlände under hösten 2015, och hur deras boende ska ordnas.

Under 2015 och 2016 ökade byggandet trots allt kraftigt, även om vi inte är ikapp miljonprogrammets toppår, då det byggdes över 100 000 bostäder om året.

– Det har länge saknats en bostadspolitik som hanterar en växande grupp fattiga. Det handlar främst om nyanlända, unga vuxna och låginkomsttagare, säger han.

Hans Lind påpekar att många av de byggprojekt som satts i gång under 2015 och 2016 förstås behövs – men de påverkar inte måluppfyllelsen av hans bostadsnorm i någon högre grad, eftersom mycket av det som byggs nytt är för dyrt för dem som står längst ifrån bostadsmarknaden.

– Trots att det byggs rätt mycket sedan ett drygt år tillbaka, kommer vi inte närmare målet, säger han. Vi har länge haft en underproduktion, och det är först på senare år som detta har börjat märkas på riktigt. Det handlar bland annat om skenande kostnader i flera kommuner där man tvingas köpa bostadsrätter åt nyanlända.

– Det är lätt att vara efterklok, men man borde för länge sedan ha avkrävt alla kommuner en social bostadsförsörjningsplan, fortsätter han. En sådan bör innehålla en strategi för just billigare bostäder. Detta borde ha satts i gång runt år 2000, för redan då började vi se de första tecknen.

Den bromsande faktorn, enligt Hans Lind, är att vi har historisk erfarenhet av att stort bostadsbyggande brukar leda till problem.

– Miljonprogrammet ledde till problem; Vi hade en byggboom på 1980-talet som medförde en massa tomma lägenheter. Efter 1990-talet har man velat bromsa byggandet. Några år senare kom finanskrisen, vilket även det minskade investeringslusten. Men varje gång har återhämtningen från den ekonomiska krisen gått snabbare än väntat, och allt detta har lett till en ackumulerad bostadsbrist.

I ett land som Sverige är detta paradoxalt: vi har länge haft en tradition av att värna människor med låga inkomster. Nu drabbas de fattiga.

Svensk bostadspolitik kallades nyligen för en ”social katastrof, skapad av svenska politiker av alla färger” i Ekonomisk Debatt. Orden kommer från Assar Lindbeck, professor i nationalekonomi vid Stockholms universitet och nestor inom svensk samhällsforskning. Han syftar på de ekonomiska, sociala och psykiska skadeverkningarna av en hyresmarknad som gynnar svarthandel och kriminalitet, och ger enorma köer för ett hyreskontrakt i Stockholm.

Ekonomer brukar göra sig lustiga över kötiden för att köpa en Trabant i Östtyskland under kommunisttiden – men i Stockholms, och flera andra svenska storstäders, bostadsmarknad är det ungefär lika illa, skriver han. Assar Lindbeck menar att det finns en risk att allt fler börjar se permanent bostadsbrist som något av ett normaltillstånd i Sverige.

den stora majoriteten av Sveriges kommuner, 240 av 290, är det bostadsbrist. Det är 30 procent fler kommuner än under 2015, enligt Boverket, som under sommaren 2016 reviderade sin senaste prognos över bostadsbehovet: Det behövs 710 000 nya bostäder fram till 2025, varav merparten, 440 000, bör vara klara till 2020. Det innebär en byggtakt på 88 000 nya bostäder om året. Behoven bygger på en prognos över en fortsatt stark befolkningstillväxt.

Klas Eklund, ekonom på SEB, sammanfattade situationen på ett seminarium om bostadsmarknadens kris på Handelshögskolan i Stockholm i november:

– Länge byggdes det omkring 20000 lägenheter om året. År 2015 byggdes 39000 bostäder. Och för 2016 var prognosen att vi skulle börja bygga 57 000 bostäder. Det är bra – men det räcker inte.

Under de fyra åren 2012–15 byggdes nästan 32 000 bostäder om året. Under samma tid växte befolkningen med över 92 000 personer om året. Enligt Boverket väntas 67000 nya bostäder påbörjas under 2017. (Rivningstalen är rätt försumbara i sammanhanget – det handlar om drygt 500 bostäder om året.) Siffrorna ska ställas mot att vi enligt SCB under 2000-talet i Sverige har haft drygt två personer per hushåll – enligt den senast tillgängliga uppgiften, från 2014, är siffran nu 2,3.

Ändå kan den officiella statistiken över boendet vara skakig. Det finns många människor i Sverige som saknar uppehållstillstånd eller är EU-migranter som stannat längre än de har rätt till.

– Vi vet inte så mycket om det faktiska läget, säger Hans Lind. Det finns gott om anekdotisk information om bostadsområden där vattenförbrukningen plötsligt ökar kraftigt, trots att inte fler har skrivits där.

En viktig fråga är att bygga utan att underblåsa den segregering som redan finns i landet. Hans Linds lösning är att försöka variera standarden i lägenheterna i nyproduktionen.

– Social housing är redan på gång, om man med det menar bostäder som är prissatta under marknadsnivå och som fördelas till människor som har dåligt med pengar, säger han.

Det handlar om att sätta lägre hyra på de mindre attraktiva lägenheterna inom en fastighet. Skillnaderna i hyra utgår från om lägenheten har balkong eller inte, fin utsikt eller inte, ligger på bottenplan eller är en takvåning och så vidare. I denna form av prissättning gör man prisgapet större, för att kunna placera in låginkomsttagare i samma byggnad som personer med högre lön.

– Det handlar, lite brutalt uttryckt, om att bygga bostäder som de med höga inkomster inte vill bo i, fortsätter han. Det kan handla om att inte bygga helkaklade badrum och balkonger.

Men är inte detta ett steg tillbaka?

– Nej, det handlar om att anpassa bostadsmarknaden till de faktiska inkomstskillnader som existerar. Och det är inte dåligt med ett badrum med plastmatta.

Hans Lind ger inte mycket för diskussionen om stigmatisering av fattiga. Vi har länge vetat att den som bor i en etta i en betongförort har det sämre ställt än den som har en villa på Lidingö. Och de flesta människor behandlar inte fattiga sämre än andra.

– Vi lever redan i ett samhälle som är segregerat, och boendet är det främsta uttrycket för det. Vi måste ju vara realistiska, säger han. Vi har aldrig haft ett samhälle där alla har levt i samma typ av bostäder. Och nu lever vi i ett samhälle med större inkomstskillnader än för fyrtio år sedan. På de flesta andra marknader finns det olika dyra och billiga alternativ.

Äger man sin bostad så bor man billigt tack vare dagens låga räntor. Men för att kunna äga och bo billigt måste man ha en bra inkomst.

– Ja, detta är ju rätt paradoxalt. Det gynnar bara dem som redan har det bra.

Hans Lind är även bekymrad över en tänkbar Trump-effekt i Sverige till följd av bostadspolitiken, där man kvoterar in bostadslösa och hemlösa i lediga hyresrätter eller köper upp bostadsrätter till dem.

– Det är klart att detta kan skapa en politisk rekyl hos missnöjda väljare som inte tycker att de prioriteras, säger han. Men samtidigt har kommunerna sällan några alternativ. Vad ska de göra? Det gäller att hitta rätt avvägningar.

Många kommuner sitter i en rävsax. Om en kommun börjar bygga för låginkomsttagare så blir ju förstås grannkommunerna glada om deras låginkomsttagare flyttar dit.

– Därför måste staten ålägga alla kommuner att bygga, säger Hans Lind. I Finland finns ett sådant avtal, så det handlar inte om någon utopisk tanke. Går det där så borde det även gå att genomföra här.

Det har länge talats om en bostadsbubbla, men Hans Lind tror inte på något stort prisfall inom de närmaste åren. Huspriserna i Stockholms förorter speglar dock inte produktionskostnaderna, vilket tyder på en kraftig övervärdering. Han tror att huspriserna på lång sikt kan falla omkring 40 procent, eftersom dagens nivåer är orimliga, sett till produktionskostnaderna. Detta är slutsatser som bygger på de historiska erfarenheterna av hur bostadsmarknaden fungerar.

– Det behöver inte vara så dramatiskt, säger han, det räcker att inflationen kommer i gång så kan detta ju påverka de reala husvärdena. De senaste 20 åren har priserna bara ökat – detta följs i regel av någon form av korrektion – allt annat är ytterst osannolikt. Kriserna kommer i regel oförutsett – men de kommer. Men inte de närmaste åren.

Vad skulle du göra om du var bostadsminister?

– För det första: kräva att alla kommuner har en plan för bostadsbyggande för låginkomsttagare. Driv igenom denna med piska och morötter. För det andra: hyresregleringen är ett problem. Öppna upp för friare hyressättningar i nyproduktion.

Flera andra tunga forskare är inne på samma spår.

– Bostadsbristen beror bland annat på hyresregleringen, säger Harry Flam, som är professor emeritus i internationell ekonomi vid Stockholms universitet.

Han menar att hyresregleringen har varit ett problem ända sedan 1960-talet. Efter budgetsaneringen i början på 1990-talet övergavs subventionerna till bostadsbyggande. Det medförde att bostadsbyggandet kraftigt minskade under många år. Framför allt byggdes det för få hyresrätter.

– Det blev för dyrt att bygga och hyresregleringen var kvar. Det blev problematiskt – även om bostadsbyggandet kommit i gång nu, men det borde skett tidigare.

Harry Flam efterfrågar även en större cirkulation, som skulle medföra ett bättre utnyttjande av de befintliga bostäderna. Han tror dock inte att så mycket kommer att hända – i alla fall inte före valet 2018.

– Det är så många som tjänar på det nuvarande systemet, så det kommer inte att förändras i första taget, säger han. En uppmjukning av hyresregleringen skulle ju medföra att hyrorna höjdes för många. Och minskningen av den gynnsamma beskattningen av bostadslånen skulle göra lånen dyrare. Dessa två insatser skulle missgynna både dem som hyr bostäder och dem som har bostadslån. Det handlar med andra ord om merparten av väljarna.

Den nuvarande prisstegringen i framför allt Stockholm förklaras enligt Harry Flam främst av låga räntor, det gynnsamma ränteavdraget, reallöneökningar och inflyttning.

– Räntan kommer att stiga, men det kan ta många år, säger han.

Även Assar Lindbeck ser en lösning i att avveckla hyreskontrollen, förutom att öka subventionerna för nyproduktioner. Även han tror på någon form av social housing, med insprängda lägenheter för låginkomsttagare i vanliga bostadsområden.

– Vi måste bygga blandat, säger Hans Lind. Är det något vi lärt oss, så är det att inte samla alla fattiga i samma hus eller i samma stadsdel.

Han är försiktigt optimistisk, även om han tror att det dröjer några år innan bostadsfrågan kommer på rätt köl.

– Historiskt sett brukar Sverige ta sig samman när det är kris. Det brukar ordna sig till slut.